惊天大逆转的背后-第13部分
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其次，把政策调控执行权移交给地方政府，这么做虽然有利于政策的灵活性，却不利于政策的贯彻落实。如果说土地财政是高房价的原因之一的话，那么维持高房价就是地方政府意愿所在，把打击高房价的决定权留给控制房价缺乏原动力的地方政府，成效可能注定不会明显。
最后，本次新政难得地得到市场分析人士的普遍认同，对其准确性和可操作性给予了较高的评价，然而新政何时执行？如何执行？仍需有执行细则的配套才行，尤其是对存在的很多界定模糊的地方需要加以明晰。
总之，这些在操作层面上留下的巨大弹性空间，如果不及时解决，“新国四条”将无法落到实处而效果会大打折扣。
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调控之下，楼市短期或者调整，中期依然难改上涨趋势
“新国四条”出台引发了市场的高度关注，其调控手法和力度均是前所未有的，一些业界人士更是以“非常震撼”来传达自己的感受，在密集的调控政策影响下，一线城市和一些受新政影响严重的地区，市场短期调整难以避免，但房价中期上涨的趋势依然不会发生逆转。
首先是政策的刚性影响。如果执行到位，市场短期内将难以化解压力。这主要表现在供需两边都受到政策的调控，在调控需求方面主要是指“新国四条”，“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”直指目前占市场主要地位的改善型需求和投资性需求，不能办理三套房贷将大大压缩这类消费者的购房需求。
“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，这条原意是控制异地“炒房团”的政策，也秒杀了靠近一线城市的二三线城市的多类新需求。以上海为例，一类是工作在上海、居住在外地的需求将受到重大影响；二类是户籍在上海、养老在外地的需求也将遭遇挑战，以靠近上海的昆山、太仓等城市为例，一些项目超过一半的客源会受到新政影响。以此判断，以异地客户为主的开发楼盘将首先陷入困境。
需求的短期锐减，会使得楼市成交乏力，而量缩价跌就几乎是必然结果，雪上加霜的是，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）亦紧跟着推出了以调控供给为主的楼市预售环节的管理新政，政策核心主要包括：一是公示房源和售价；二是不准以任何名义收受定金；三是购房实名制。
虽然住建部的新规力度并不大，但在国务院持续出台楼市调控政策、市场氛围日趋紧张的背景下，住建部出台的新政更加受人关注，市场影响面也比以往要大很多，如果严厉落实，住房供给增加，成交缩小，则房市的短期调整势在必行。
其次，多重政策的累加效应开始显现，压垮市场信心预期的最后一根稻草可能已经出现。“新国四条”颁布出台，已经引起市场“多派”的警觉，北京二手房市场出现大笔抛单，跟随着“新国四条”出台的住建部新政和银监会坚决执行新政的表态，市场“多派”的恐慌情绪开始出现，而上海市场更是出现了93折的楼盘促销手段。
其实，比起调控政策的刚性影响，市场预期的改变可能更为重要。随着这几年的房价大涨，楼市刚性需求已经逐渐被边缘化，更具弹性的改善性和投资性需求其实是在被市场预期推着前行，一旦发生逆转，楼市调整将在所难免。
不过，就本人的见解来看，所谓的调整也不过是短期表现，从中期看，房价上涨的趋势依然难改，原因如下：
（1）调控政策难以为继，持续时间和强度可能有限
首先，政策调控的目标是控制房价过快上涨，而非打压房价，今天的市场表现同样是2008年政府多重刺激政策的结果，如果调控过度，楼市出现非理性下跌，可以预见政府又将出手扶持，这样的情形并非政府的本意所在。
其次，根据财政部财政科学研究所所长贾康估算，我国地方投融资平台负债超过6万亿元，其中地方债务总余额在4万亿元以上。2009年地方财政中，土地收入16万亿元，地方融资总量72万亿元。按6％的利率计算，今年需支付5280亿元的利息，即从土地获得的近1/3资金都付了利息。
2008年地方政府为保经济增长，大量举债上项目，一旦房地产市场降温，将势必影响到土地市场的财政收入，这是地方政府所不能接受的。如果形势的确如此发展，那么2008年下半年地方政府违规“救市”的举动想来也将重现江湖。
（2）导致房价持续上涨的根本性因素仍然存在，短期调整后，再次上扬也或将是必然
关于这个内容，主要表现在三点，一是人民币升值和通胀的预期目前没有发生改变，如果这两个预期存在，那么首先国外热钱进入中国的动力就不会减弱，其次国内过剩的流动性依然会进入房产市场避险，一旦人民币真的升值、通胀真的来临，改善性需求和投资性需求将再次被激活。
二是，国内的流动性依然过剩，首先是货币政策虽然持续紧缩，但2009年度的信贷投放规模应该仍在高位，由于经济结构调整是个缓慢的过程，加之投资品和投资渠道匮乏，因此外行业过剩资金持续进入房地产业的趋势也难改变。
三是，地方政府对保障性住房的建设缺乏动力，资金缺乏又是不折不扣的好借口，因此保障性住房的进展较慢，成效难显。
房地产调控政策须防矫枉过正
“国四条”“国十一条”之后，针对房地产市场的调控新政层出不穷，不同于以往政策的“新国四条”的出台，石破天惊，市场开始出现松动，打折促销开始重现江湖。
以上海为例，2010年一季度购房信心指数全国倒数第六，调控新政重挫投资客，逾五成购房者认为上海的房价很高，市场遭遇逆转预期。
调控政策见成效当然是件好事，不过防止房产调控政策矫枉过正，也应该提上决策层的议事议程。
首先，不忘初衷是首要。国务院的调控政策不是为了房地产市场的“健康发展”就是为了“遏制房价过快上涨”，细数过往政策，政策初衷都不是为了打压房地产市场，而是使房价回调。
我们都知道，房地产市场“平稳健康发展”最有利于国民经济，利国利民。但市场是极不理性的，很容易走极端，用“看得见的手”调控市场原本就需要高超的技艺，一不小心就会矫枉过正。
其次，过往的经验告诉我们，头痛医头、脚痛医脚，按下葫芦浮起瓢，一直是有些调控的常态。就拿2008年到2009年的惊天大逆转来说，2008年，为应对危机，中央提出促进经济发展十条措施；在国务院常务会议上多次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业；在2008年12月份召开的中央经济工作会议上，再次强调了住房消费的重要性，认为住房消费是提振内需的主要途径之一；发布“新国六条”，部分放松第二套住房消费信贷优惠，减免住房成交税费；降低开发企业资本金比例，央行连续五次降息等。在一系列政策的强力刺激下，政策的累加效应在2009年初开始显现，2009年3月楼市成交开始量价齐升，土地市场也开始逐渐火爆，楼市反转。进入2009年二季度，土地楼王频出现象已经十分严重，“炒房团”又开始活跃，通胀预期已经十分明显，各地房地产企业捂盘惜售令人不可容忍，加之住宅保障房建设的严重滞后，可以说，2009年楼市惊天大逆转亦不可挽回，政府含辛茹苦扶持来的房地产良好局面，已被另一次调控打压的结果也已不可更改。
很快，时间到了2009年12月14日，“国四条”推出，毫无疑问地宣告新一轮调控的开始，而这个文件也成为新的标志性事件。不过，市场仅在经历短暂的春节低迷后，便迅速火爆上涨，针对房价的调控，演变为市场和管理层的战争，而这一切可能将随着“新国四条”的“震撼”推出而告一段落。
短短两年间，房地产历经狂热到冰点、冰点到沸点、再到强力降温的转折，如果房地产市场和产业的生态陷入这样的怪圈里，我们付出的代价可能将会十分高昂。
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楼市寒冬，一二手房联动营销能否破冰
在2008年房地产市场持续低迷之际，业界又开始谈论关于一二手联动营销的话题，只要稍加留意，我们就能发现，每当市场不好的时候，一二手联动营销模式就会进入我们的视野，“上海一二手房联动销售开始形成趋势”——这是2005年某报所刊载的一篇文章的标题，实际情形我们都知道，一二手联动营销非但没有形成什么趋势，反在过去几年市场火爆期销声匿迹。
所谓一二手联动是指开发商找二手房中介公司合作，利用二手房门店网络销售自己的楼盘。市场火爆的时候，开发商的房子是“皇帝的女儿不愁嫁”，购房者买房不但要排队还要走后门托关系，哪里用得着和二手房公司合作，不过那些开在新盘附近的二手房店，光是靠倒卖炒房者的订单就能赚很多钱。市场转冷，很多楼盘售楼处“门前冷落车马稀”，不管哪个渠道来的客户都求之不得，重提一二手联动的话题也就在情理之中。
一二手联动营销，并不是新鲜事，早在1997年我们代理的楼盘就尝试过和当时的王牌中介立达行合作，不过结果却差强人意，原本想利用他们的中介客户渠道，最后却演变成联合代理，其作用就像是多了个销售点，即便广告上把他们的电话一起打出去，他们的销售业绩也仅占到一个零头。
一手房很难利用到二手房渠道，无法和二手房形成联动的根本原因在于，在当前中国房地产的发展阶段，一手房和二手房仍然属于不同的客户群体和相对独立的渠道，即便是北京、上海等二手房市场已经发展十分成熟的一线城市，一手房和二手房的交易量差距并不大，上海二手房交易量超越一手房也不过是近几年的事情。
在一手房的销售中，主流传统的销售方式是通过媒体宣传，客户获知一手房源信息的渠道十分发达和畅通。二手房则主要靠上门客和控制门店辐射范围的房源和客户为主，挖掘来的客户和上门客基本是奔着二手房而来，所以，在客源上真可谓是泾渭分明。这决定了二手房门店不能做到有的放矢，上门客和门店辐射区域锁定的一手房需要的客源是一个低概率的事情，只能在其主业外顺带推广，而正因为其顺带推广的性质，也决定了开发商对和二手房公司合作的定位，也只能是一手房推广渠道的补充而已。
当然，二手房公司也可以作为一手房项目的营销总代理身份出现，但这就关乎到企业的发展战略。一手房和二手房虽然同属一个行业，但处在不同的细分市场，两者的运作模式有较大差异，二手房公司要进军一手房代理市场进行多元化扩张，首先要解决人才、资金和管理等问题。
不过，长远看，成熟的房地产市场，二手房交易最后将占据绝对的市场份额，而行业整合的理论和经验也告诉我们，一个行业最终将由少数的大型企业控制，那时，一手房和二手房的客户之间的差异界限将变得不再分明，控制了客户就将主宰市场，终端的优势也将充分显露，二手房公司强大的客户渠道和相比之下更低廉的营销成本，使得开发商没有理由不把项目完全托付给二手房公司。从这个意义上讲，一二手房联动销售模式的确是趋势，只不过会是在未来的某个时间段，而不是现在。
经过楼市大逆转，我们再次确认：所谓一二手房的联动营销不过是市场寒冷时，开发商主流营销渠道外的有益补充，作用有限而待市场转暖不久便会被其抛诸脑后。
楼市轮回频繁，时刻谨记未雨绸缪
2009年随着“十一”房展会预料之中的波澜不惊，“金九”不金既成事实，“银十”开局明显成色不足，楼市未来走向成为谈论和关注的焦点，意见明显分化，地王迭出，土地市场依然狂热，但在二级市场，看空者和担忧者的悲观声音已开始渐渐响亮。
未来虽然不可预测，从市场规律和已在发生的变革中仍能发现不少蛛丝马迹，楼市未来走向依然可期。
2009年“十一”黄金周，楼市如期未现红火景相，北京、南京、广州等多个城市成交惨淡，究其原因，除长假消费者延期购买决策外，前期巨量成交对需求的提前透支、房价持续上涨对刚性需求产生抑制等，也是重要原因。楼市进入短暂的瓶颈期成为共识，在这样的预期下，一定时期内成交量可能会继续萎缩，“十一”房展会不会有什么作为，其实也在情理之中。
从国际经济环境看，2009年10月12日，全美商业经济协会发布调查结果显示，八成美国经济学家认为经济衰退已经结束，经济扩张正在开始，并预测2009年下半年美国GDP增长将上调至29％。
国内方面，刘明康表示，讨论经济刺激政策退出还为时过早。意味着宏观经济环境短期内不会发生较大改变。随着2009年10月1日新《保险法》的正式实施，保险资金投资不动产和未上市股权的相关细则明确，由此释放的资金规模或达2000亿元左右涉及房地产领域。
市场供给趋紧，也预示房地产市场就算冷清，也很难拐头向下。有数据显示，2009年“十一”后新盘供应紧张，上海新建商品房普通住宅可售面积约162万平方米，是历史较低水平。
种种迹象表明，房价可能仍将在市场预期的恶性循环中继续上涨，2009年第三季度全国城镇储户问卷调查显示，超过六成（652％）的城镇居民认为当前房价“难以承受”，但居民购房意愿连续3个季度攀升，预示着，在这样的无可奈何中，房价可能仍将继续攀升。
不过，并非所有情形都支持房地产业的持续向好，刘明康坦承，经济结构性矛盾正越来越突出，就业问题也令人头痛，而不同行业，如钢铁、水泥、煤炭及建筑材料等均存在产能过剩问题，此外政府还需继续改善环境、解决
