惊天大逆转的背后-第6部分
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2008年10月，继中国人民银行在全国50个大中小城市进行的城镇储户问卷调查表明全国居民对后市悲观没信心、购房意愿创十年新低以来，一家地产研究机构对37个城市400余家房地产企业展开四季度市场预测的调研结果显示，有514％的受访企业认为房价将继续下调，这一比例较此前的调研结果大幅上升，而大多数的开发商则无任何拿地意向。
一头是供给，一头是需求，两者的悲观情绪反映出，供需双方对经济形势和企业经营状况的信心已经非常低。而正是楼市调整和越来越严峻的发展形势，把地方政府的财政生态推向崩溃的边缘。
2007年前，中央及全国的财政收入增速都在30％以上，但2008年却下滑至个位数。在财政收入的构成中，房地产的贡献比例超过1/3。2008年以来，这一数字大幅下降，有的城市，比如上海，土地出让金的收入甚至连2007年同期的1/10都不到，情况的严峻程度和对地方财政的影响可见一斑。
在这样的情形之下，地方政府干预楼市的动力和原因便十分充足，而同样的问题，中央也在面对，不过，拥有愿望和能否实现从来就是两回事，出台政策刺激市场当然是希望市场转暖。2008年10月，中央新政出台后，网络调查结果显示，63％的人认为房价会继续下跌并期待更多的政策。而上海紧随中央之后出台的14条政策，不但没有刺激楼市，楼市的成交量反而更加萎缩，便能够说明“救市”政策适得其反。
如果从“救市”政策适得其反的现状反观各地政府的“救市”举措和意图，就更能发现问题，此前一些城市出台政策运用财政资金直接入市购买空置住宅，比如重庆市拨30亿元购买商品房作为拆迁安置房，面积在100万平方米左右。问题是，政府的举措并未扭转市场颓势，并未增加地方财政收入，反而使得急剧下降的财政状况更加雪上加霜，因而是不可持续的举措，否则只会使状况陷入恶性循环。
如果地方政府的财政资金“救市”不可持续，注定走不了多远，那么尝试突破中央的宏观调控底线也许就是唯一的选择。不过，问题也同样显而易见，这首先要看中央的态度，还要看政策的有效性，当时房地产市场的关键在于改变民众对宏观经济的信心和对房地产走势的预期，而短期内出台新政策引起关注的递减效应只会加重民众的悲观预期，若干政策的累加效应引起的积极刺激也要持续相当长的时间才能显现，因此，把“救市”寄托于政策也终将事倍功半。
一般来说，在经济下滑的时候，不应该再增加对房地产的投资，而应将投资重点放在增加社会福利的公共产品和有利环保的基础设施上。为中国经济的长远健康发展做些实事，也许才应该是各地政府真正应该重点做的。
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暧昧不清的二套房贷政策
2008年11月4日，交通银行公布房贷新政实施细则：借款人首次利用贷款购买普通自住房，贷款利率最低为同期限档次基准利率的07倍，首付比例最低为20％。
对于首套自住房以外的贷款，仍会按照中国人民银行和银监会此前的文件执行。已经利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的11倍，首付比例不得低于40％。
交通银行房贷新政实施细则的出台，为争论和观望中的二套房贷是否松绑问题画上句号。此后，解读为利空的A股的一线地产股价加快下跌速度，多只地产股加入破净行列。
市场的反应显然是因为对二套房贷寄予了厚望。不过，只要稍作分析，我们就不难发现，银监会不放松二套房贷，原本就在情理之中。
首先，即使放开二套房贷，也不可能刺激楼市短期回暖，楼市当时的根本问题是，房价回归并未达到市场所接受的幅度，再加上对后续经济发展的悲观预期，想靠新政给予百分之几的优惠，就促使购房者入市消费，并不现实；其次，市场的走弱，也让银行警觉。2007年有句描述浙江热钱的话：“我们早已不炒股炒房了，现在我们专门借钱给开发商。”时隔一年，就算开发商提供抵押物，年息20％以下也很难借到钱，一向活跃的民间资本也捂紧自己的钱袋，银行当然会更加谨慎。在这种“熊市”气息笼罩的情况下，出于对银行安全第一的考虑，让银监会作出放松二套房贷的决定显然十分困难。
另一方面，对政府而言，二套房贷不松绑所带来的积极影响显而易见。
首先，中央当时并未完全解除对房地产的宏观调控，而是否放松二套房贷是标志之一。放松二套房贷针对的主要是二次置业者，在首次置业者的住房矛盾仍未缓解之前，此时放松，会引起民意反弹，这在前期中央出台七项措施后，民众的不满中已有所反映。
其次，不放松二套房贷并不会抑制房产消费，反而在一定程度上有利于扩大内需。既然是二次置业，一般情况下就代表具备相应的消费能力，把房产作为投资品的购房者，除了计算购买成本外，更重要的是关心收益，所以，他们对一定幅度的利率提升相对麻木。即便因为银行利率问题而延迟买房，一部分资金也会进入其他投资或消费领域，不会产生大的负面影响。
最后，不放松二套房贷，对不理性的房产消费还有一定的抑制作用。在房价回调到一定阶段之后，市场上开始有抄底的声音，回想房地产市场火爆的时候，一些短线炒家利用银行资金的杠杆大肆炒作，推高房价制造泡沫。虽然不必过于担心这些，但如果能在一定程度上抑制抄底者的冲动，以免因市场变化增加银行的风险，也不失为一件好事。
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新十条，中央维稳经济决心巨大
新十条政策
2008年11月5日国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施：
一、加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。
二、加快农村基础设施建设。加大农村沼气、饮水安全工程和农村公路建设力度，完善农村电网，加快南水北调等重大水利工程建设和病险水库除险加固，加强大型灌区节水改造；加大扶贫开发力度。
三、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设，加快城市电网改造。
四、加快医疗卫生、文化教育事业发展。加强基层医疗卫生服务体系建设，加快中西部农村初中校舍改造，推进中西部地区特殊教育学校和乡镇综合文化站建设。
五、加强生态环境建设。加快城镇污水、垃圾处理设施建设和重点流域水污染防治，加强重点防护林和天然林资源保护工程建设，支持重点节能减排工程建设。
六、加快自主创新和结构调整。支持高技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业发展。
七、加快地震灾区灾后重建各项工作。
八、提高城乡居民收入。提高明年粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。
九、在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。
十、加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。
*总理部署落实工作，其中有“促进房地产市场平稳发展”为标题针对房地产业的内容。开宗明义地道出政策导向。
房地产业增加值占GDP比重的绝对值并不高，只要保持房地产市场稳定发展，就能将其对宏观经济影响控制在一定的范围之内，而并不需要持续的高房价来增加虚拟的GDP增长。
国家统计局发布的2007年我国房地产与建筑业信息显示，房地产业增加值占GDP比重超过5％，全国房地产开发企业2007年为63万家，从业人员达172万人，完成房地产开发投资25 289亿元，同比增长302％。
2007年，我国经济适用房投资占商品住宅投资的46％，我国房地产业2007年依然存在住房供应结构不合理、房价高企等问题。
单从房地产业增加值占GDP比重来说，5％这一比例并不高，甚至没有超过建筑业的57％，房地产业的重要性来自于它对其他行业的拉动作用。
过去几年中，在房价快速拉升的同时，大量开发商的成本并没有同步提高，数千元成本的房屋售价可以卖到数万元，无论以生产法还是消费法来计算房地产对GDP的贡献值，显然都是不合理的。况且，高房价原本就不可能持续，与其逆势出台“救市”政策，不如另寻思路，谋求更好的解决方案。这也正是4万亿投资计划，重点指向基础设施投资的重要原因之一。
其次，房价下跌并不会抑制消费，相反却会激发刚性需求。
纵观之前中央出台的一系列针对楼市的刺激政策，其目标都指向鼓励和扶持刚性需求。结合本文的上一条，很多房地产从业人士都片面地夸大了房地产在宏观经济中的地位，认为房地产市场调整不得，一调整，整个中国经济就会出问题，其实，房地产之所以重要和受关注，在很大程度上是因为它关系到民生问题。
1998年，中央取消福利分房，促使中国房地产业全面市场化，这也是启动内需很重要的举措。不过，如果房价与居民消费形成严重背离，高房价的背后是居民脆弱的消费能力的话，那么引发房地产市场调整就是迟早的事情，这次的调整就可称为一例。
如果房价合理回调，购房者买得起房自然就会消费，而一旦消费，其对消费领域的带动作用将不亚于房地产建设过程中对其他行业的拉动作用。
最后，针对房地产业的政策，要以成效和制定初衷为衡量依据，而不能因为迫于宏观经济压力，在政策上随意波动，那样就容易出现朝令夕改的情况。
从2004年开始的宏观政策调控，目标指向很清楚，就是调控高企的房价，挤压房地产市场存在的泡沫。既然政策出台的目标明确，那么很简单的道理是，如果要改变政策，首先要看政策的目标是否已经达到，说得直接些，就是房价是否降到合理区位，泡沫是否不再存在。
对于前者，既然已经在廉租房和经济适用房的配套措施上缺了课，致使绝大多数人购房需求都挤到市场上来解决，那么，衡量房价是否降到位的标准也容易，就看刚性需求购房者是否愿意出手，投资需求购房者是否认为值得投资，而政府能做的就是在交易环节上提供更多的便捷，比如减少交易成本和交易手续，其他的一切就让市场来决定好了。
对于泡沫问题的认定，业界争论比较多，泡沫的产生一般源于投机需求，虽然投机需求不同于投资需求，但投资需求比重多大也是泡沫产生的一个表现。
通常衡量是否存在泡沫有三个指标：房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。从上海市的实证研究结果来看，房地产投资占GDP比重的合理范围在10％，房价收入比的合理区间是6~9倍，租售比的合理区间为150~230。虽然三项指标应该根据实际情况运用，并非一成不变，但其具有的参考价值却不容忽视。
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4万亿下猛药，救信心于绝望之际
面对全球金融危机日益演化为全球经济衰退，中央强力启动了刺激内需计划。国务院出台的新措施在2008～2009年新增加约4万亿元的投资。方案一经公布，亚太股市主要股指普遍上涨；沪深A股涨幅更是超过6％。
仅仅一天后，统计局发布全国2008年10月份CPI增速降至40％，创17个月以来新低，基于对国内经济放缓可能会继续恶化的担忧，A股主要权重股几乎全线大跌。而同样的数据，如果放在一年前，CPI增速下滑肯定是振奋人心的信号，眼下同样的信号却成为了洪水猛兽。
市场过山车般的变化，反映了市场信心对经济的作用力，说市场经济是信心经济实在非常贴切。
*在达沃斯论坛中指出：当金融和经济危机到来的时候，经济学家、企业家的信心尤为重要，人民的信心尤为重要。这个时候，信心比黄金和货币更重要。
这或许才是中央政府4万亿下猛药，*要求“快、重、准、实”大力落实的根本目的所在。
信心对市场和经济的影响，股市以及2007年民众对CPI变化的反应，更能说明问题。众所周知，中国A股指数从2007年5月30号调控后，股民的买入热情非但不见减弱，反而一路高涨，即便是在6000点上方的高位，买盘热情依然澎湃，原因就在于大家对后市的预期在8000甚至10000点上方。而当股指跌至1600点时，成交量依然趴在地板上，除大量资金被深套的原因之外，对后市悲观预期是很重要的原因。
与股市的走势相对应的是，据国家统计局数据显示，消费者信心指数从2006年5月的938到2007年8月的973，一路走高，虽然这期间CPI涨幅从谷底攀升到高位，但并没有影响消费者的信心，也没有改变消费者的预期，但2007年底至2008年，虽然CPI在持续回落，截至2008年9月，消费者的信心指数已经低于2006年5月的水平至934。
这可以看出信心对市场和经济的影响多么巨大，在全球金融危机的影响之下，中国消费者的信心已经脆弱到崩溃的边缘，这从此前中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果中也能看到。调查结果显示，居民通胀预期虽然有所下降但对后市却更加悲观没信心，居民的购房意愿更是创十年新低。居民
