次贷危机与房地产泡沫-第17部分
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年来，我国的房地产价格的变化显得很不均衡，呈现了显著的地区差异：东部、中部、西部房地产价格上涨幅度各不相同，分别为16％、9％、6％。在2004年大部分地区房地产价格普遍上涨的情况下，青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海、重庆等部分经济发达城市和城建速度较快的城市以超过10％的速度上涨，但长春等部分城市的房地产价格却呈下降趋势。另一方面房地产价格波动还具有一定的协同性，也就是全国各地区乃至世界上经济联系密切的国家，在波动的趋势上会比较一致，但波动幅度上可能会有所差异。
房价波动与租金波动呈同向变化
房地产的资产属性表明，房产可以当做资产看待。按照资产价格理论，房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定，因此，房地产价格与租金有密切的关系。
2我国商品房平均价格波动情况
……………………………………………
我国的房地产市场自1998年开始步入全面意义上的市场化阶段。从我国房地产市场的发展来看，我国的房地产价格体现了持续上涨的波动特征。其中，1998～2002年的5年间，商品房平均销售价格涨幅比较平稳。到了2003年，房价涨幅加大。在政府的宏观调控影响下，2006年全国房地产价格增长速度减缓，然而2007年又出现大幅上涨，见表8…3、图8…3。
表8…3我国商品房平均价格
年份1998199920002001200220032004200520062007
商品房20626205262111621697225022359527139316763366838854
增长率
（％）33…04828727537148615021672629154
图8…3我国商品房价格及增长率
3当前国家的调控政策
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中国国务院总理###在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。
一直以来，房地产都是“政策市”， 房价问题是影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题。根据我国现行房价表现出的持续走高以及异常波动等特征；政府必须有效控制房价。在调控的过程中；政府应始终以保持房地产市场的持续健康发展为目标；正确把握和及时调整调控力度；采用货币政策、财政政策、产业政策等经济和法律手段；同时实行必要的行政手段实行调控。
宏观政策中能直接影响的因素有利率和人口。对于城市人口数量和城市化水平，虽然政策可以控制但一般不会用来作为调整的手段。所以最有效的手段就是利率。与之相应是对房地产信贷数量的控制。一般来说通过提高利率和压缩信贷可以适当抑制房地产价格上涨，这在近几年世界性房地产价格上涨中已被英国和澳大利亚作为主要手段之一。另一些手段包括税收，如爱尔兰通过增加交易环节等税收控制了房价的上涨，这主要是通过税收的增加抑制投机行为与投机利得。一些行政的干预有时也是有效的，如出台一些交易规则来控制过分投机等。
调控房地产价格过大波动是通过一定的手段影响人们的心理预期，改变房地产作为投资性资产的行为。我国现行的调控政策主要有：
完善住房保障制度
近一段时间以来，政府出台了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理办法。所谓“廉租住房”，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。城镇最低收入家庭的认定标准由市、县人民政府制定建设部城镇廉租住房管理办法1999…04…22。后是经济适用住房管理办法出台。所谓“经济适用房”，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房建设部、国家发展与改革委员会、国土资源部、中国人民银行经济适用住房管理办法2004…04…13。
完善税收体制
使房地产税收在房地产开发、交易、保有等环节合理分摊，在此基础上人们决定是购买还是租住房屋。倘若一系列的宏观调控政策还不能抑制房价过快上涨，那么，物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税等都或将陆续出台或将大幅提高，这将迫使房地产市场走向健康、规范，房价逐步回归理性。
金融制度安排
对于长期地化解由于房地产价格波动带来的金融风险，主要在于金融制度的安排。如根据价格的变化进行抵押信贷准备金率的变化，或对银行及企业的资产负债表结构提出要求等，这些政策可以在房地产价格波动的不同时期起到稳定房价的作用。2007年12月5日中央经济工作会议上将已实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。从而预示：一是央行还将继续加息，但空间将有所减少，不会像2007年那样上调135个百分点，加息次数也不会像2007年那样达到6次之多；二是存款准备金已达到145％的历史高位，虽可以再加以上调，但其上调空间有限，2008年上调基数不会超过2007年的145％，一般可能在10％左右；三是在未来可能的货币政策工具组合选择上，公开市场、法定存款准备金率、定向票据等数量型工具以及商业银行每季度的信贷额度、行政控制等行政型工具，或将形成2008年货币政策的主旋律。
略
结束语
次贷危机正向高端信贷市场蔓延。次级按揭与高端房贷是基于相同的房地产资产支持，楼市下滑与利率高企是导致次贷危机的直接因素，而次级房贷的崩溃则又促使楼市进一步下滑，作为相同基础资产支持的高端房贷，同样面临抵押资产缩水和因全球通胀带来的利率继续上行的挑战。次贷危机只能是加重，任何救助只能起到短期效果，且越补窟窿越大，最终反而加重危机。要解决楼市下滑，短期而言是降息，但降息的结果将是灾难性的饮鸩止渴。当前美元靠资本项目来堵经常项目的窟窿，勉强维持已经疲态重重的美元汇率。如果降息，将加大美元的贬值压力；而由美元降息和贬值导致的商品牛市报复性上涨将推高美国的CPI，导致美元必须被迫加息，甚至形成进一步退两步的窘境，反而加大资产的贬值压力和速度。因此美国次贷危机问题基本上是无解。对于一个注定要坍塌的泡沫唯有通过破灭和清算才能尽快走出复苏，越迟代价越大。
次贷危机正向全球蔓延。金融投资的全球化使得次贷危机成为全球问题，不仅欧洲，日本、中国等国家的银行均涉及其中。具有大量美元外汇储备的国家因美元贬值的压力和次级债高利率的诱惑很容易陷入漩涡。危机带来的谨慎会导致前期大量套利资金快速平仓避险，引发证券市场、汇率市场的激烈动荡，混乱状况会进一步促使投资的谨慎，其结果是流动性过剩状况的瞬间逆转。
次贷危机的出路在于加速美国经济增长、扩大就业和提高劳工收入。在一般制造业领域，美国丧失了竞争优势——过去是日本，现在是中国——这由巨大的人力成本差异决定，中短期内难以改变。伴随国际油价的高位运行，美国军费和财政赤字、贸易赤字的不断增加所导致的美元贬值、通胀所带来的不断加息压力，终将压弯骆驼。在如此一个大趋势下，任何理性的商业银行都会进一步提高利率并催收贷款、收回流动性。美国面临新经济泡沫破灭危机，通过大幅降息用一个泡沫代替了前面一个泡沫，实体层面并未有大的改观。因此美国次贷危机（或进一步，美国信贷危机）基本是个无法解决的问题。
美国是世界上最大的经济体，2006年GDP为132万亿美元，约占世界GDP总量的1/3；美国股票市场规模（约20万亿美元）是其实体经济的15倍，而债券市场规模（约26万亿美元）是美国实体经济的2倍，如此一个巨大规模的市场的混乱堪比“大雪崩”！其他经济实体，如欧盟（2006年GDP为133万亿美元），日本（2006年GDP为45万亿美元），中国（2006年GDP为19万亿美元）若轻易施援，结果会把自己带下水，使得全球经济灾难更加复杂和恶化。美国只能依靠自己。次贷危机并未找到根本的解决出路，短期的金融救助治标不治本，并同时孕育了后续的震荡与调整，需要警惕。
1987年10月19日，美国道琼斯指数史无前例地暴跌226％，进而引发了全球股市的大跳水。20年后的2007年10月19日，美国股市再次大跌：道指下跌36694点，跌幅为264％，是2007年8月9日以来的最大跌幅。次贷危机的阴影依然笼罩美国股市，住房价格一路下滑，不少消费者通过申请个人破产来保护住房。2007年9月美国申请破产的消费者同比增加近23％，达69万人。2007年前9个月申请破产的消费者同比增长4476％。
高速发展的中国，正以崭新的姿态全面融入世界，中华民族的伟大复兴指日可待，在这关键的历史时刻，我们更要保持清醒的头脑，认真吸取世界上任何可以借鉴的教训，避免重蹈其他国家的覆辙。我们也有理由相信，伟大的中华民族有足够的智慧解决中国房地产市场的泡沫问题，中华民族的伟大复兴是不可逆转的历史趋势！
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