经济学林论剑-第29部分
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场不完备、信息不对称而产生的交易成本，提高土地资源利用效率；②调节土地市场。
除了减少供求双方寻找交易等方面的成本之外，其他提高效率之作用，二者截然不同；商业银行不具有土地开发公社的市场调节作用；土地开发公社不具有商业银行“创造货币”的功能。
严格地讲，冠以“银行”名称的机构，必须具有“创造货币”的机能。土地开发公社或土地储备机构，不具有这项机能，而且其作用和地位又与“商业”银行存在极大的差异，这怎么能称之为土地“银行”？还有，商业银行是“商业性”的机构，与具有官方或半官方性质的土地储备机构或土地开发公社不具有可比性！
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“土地银行”之考证（3）
概念之正确运用
从前面的分析不难看出，通常意义上的土地银行并非崔、潘等先生所言的土地银行，他们所指的土地银行在国外通常被称之为土地开发公社。但是，他们为何仍然称之为土地银行？
一般情况下，我们运用一个概念，至少应该考虑两个方面的因素：（1）概念的外延与内涵要一致；（2）若概念已经有约定俗成的定义，就不应该再生造概念。第一个因素，崔、潘等先生显然没有考虑，详见前面的分析；第二个因素，也没有考虑，前文亦有详细分析。
退一步讲，如果说，土地银行约定俗成的定义，本文分析沿用的是国外的，要考虑被用滥的“国情”，那么，我们也不应该“推陈出新”，因为，国内已有土地银行的统一定义，例如，《土地科学词典》（陈洪博主编：《土地科学词典》，江苏科学技术出版社，1992）的定义为：“以土地为抵押的办理长期放款业务的银行”；《土地大辞典》（马克伟主编：《土地大辞典》，长春出版社，1991）的定义为：“土地银行是一种办理土地金融业务的信用机构……业务主要是发行土地债券或出售土地抵押债券，并付还本付息的责任”。这里的土地金融，则是指“以任何一块有利用价值的土地作为信用的基础，为借款作抵押而获得资金融通。”
2000年12月
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虚幻的“泡沫”（1）
虚幻的“泡沫”——与谢国忠、易宪容等先生商榷
在经济学上从来就没有一个可以接受的衡量泡沫的标准。权威的经济学辞典《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中的“泡沫”词条称：“在撰写词条时，理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的看法，至于它是否可能发生，也没有一致看法。”
据路透社2004年10月5日的报道，摩根士丹利（Morgan Stanley）亚太区首席经济学家谢国忠（Andy Xie）表示，中国正在吹起一个超大的房地产泡沫，而这个泡沫将在几个月内破灭。中国社会科学院的易宪容研究员也发表文章称：“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免。”（载《中国青年报》，2004年10月27日）
中国经济学界（如茅于轼、王大用、###等等）对谢国忠和易宪容的观点非常重视，并积极参与讨论。然而，谢国忠等人的观点，很少应验过。而且，泡沫是否存在，现有衡量标准都站不住脚。至于被用来证明泡沫存在性的“郁金香狂热”，本来就是一个骗局。我认为，比争论泡沫更重要的，是脚踏实地采取措施促使市场良性发展。
质疑“泡沫即将破灭论”
查阅历史纪录，不难发现，就是这位谢国忠先生，说中国房价“泡沫即将破灭”已经不是一天两天了，几年前就开始了。但是，这几年房价跌了吗，“泡沫”破灭了吗？
2002年7月，《亚洲华尔街日报》的报道称，谢国忠指出，中国的房地产泡沫即将破灭。谢国忠的论证是：2001年，房屋增建率为30％，但房价只涨了6％。从正面看，这意味着房价面对市场现实，趋向合理化发展。从负面看，则代表中国房市供过于求，市场发展空间快饱和了。过去的教训证明，地产业从过热到走疲可能拖垮银行，尤其是一些有不良信贷记录的银行，被地产投机者拖下水，导致资产全面泡沫化。过去10年，中国不乏这类例子。目前，这一疑虑不无爆发的可能。由于地产业已经供过于求，加上一些构造有问题的商品房很难卖出，房产这一商品不像电视或其他商品，一旦过剩可以推向国际市场。如何消化过剩商品房是一大问题。
但是，现实与谢国忠的预言与现实不一致。2003年，35个城市中有6个城市的市场平均房价在3000元/平方米以上（价格由高到低依次为深圳、上海、北京、广州、杭州、厦门），13个城市市场平均房价介于2000～3000元/平方米之间，其余16个城市市场平均房价低于2000元/平方米。2004年上半年，全国商品住宅平均销售价格为每平方米2487元，同比上升；办公楼和商业营业用房平均销售价格分别上涨了和；全国商品房销售面积达到亿平方米，同比增长。
顺便说一句，不仅摩根士丹利，国外其他很多研究机构也曾多次预言中国地产业已经到了泡沫的边缘，即将崩盘。然而，这些预言一次又一次被事实击得粉碎。
无法衡量的“泡沫”
目前学术界对“泡沫”有两种定义：一是，当资产的价格异常膨胀、严重背离其真实价值时，泡沫就产生了。二是，资金的投入量、开发建设量和产品产量，远远超过社会的经济承受能力和社会有效需求而产生了“泡沫”。
这两种观点在本质上是相同的，可以归结为一句话：泡沫就是价格大幅度上涨、脱离价值的行为。但是，“价格”与“价值”之说，以及“价值决定价格”之说，是将近200年以前的古典经济学的范式，它早已被边际学派的价格理论所替代了，特别是1890年马歇尔《经济学原理》的出版，更是标志着现代价格理论的诞生。使用传统的那种价值理论，显然是无法解释与解决问题的。一个明显的例子是，传统的价值理论无法解释“水—钻石”悖论——钻石的价格高昂，但它的使用价值很小；水的价格很低廉，甚至不需要花费金钱去购买，但它的使用价值很大。这个问题，按照现代的解释，简言之，就是水的供给曲线比钻石的供给曲线大幅度地向右偏离。解释这一问题的关键是区分总效用和边际效用。水给人们带来的总效用是巨大的，没有水人类就无法生存。但人们对某种物品消费越多，其最后一单位的边际效用也就越小。人们使用的水的数量是很多的，因此最后一单位水所带来的边际效用就微不足道了。相反，相对于水而言，钻石的总效用并不大，但由于人们所能购买的钻石极少，所以它的边际效用很大……价值悖论反映了以下的事实：价格不反映一件商品的总效用，而是反映它的边际效用。
实际上，在经济学上从来就没有一个可以接受的衡量泡沫的标准。权威的经济学辞典《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中关于“泡沫”一词称：“在撰写词条时，理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的看法，至于它是否可能发生，也没有一致看法。”
但是，中国的一些专家为了证明有泡沫，提出或使用了几个指标，下文一一分析：
——房价收入比。中国理论界一般认为，“房价收入比”是20世纪90年代初世界银行亚洲区中国局的首席经济师Andrew Hamer在进行中国住房制度改革研究时提出的一个经验比例，即，认为房价应该为居民家庭年收入的4～6倍。许多学者（如谢经荣、易宪容）认为，北京、上海早超过12倍了，因此，泡沫存在是肯定的。但是，“4～6倍”房价收入比这个提法不是Andrew Hamer发明的，而是香港大学的Bertnand Renand教授于1989年10月的一份研究报告中提出的。Bertnand Renand教授说：“在发达国家，房价收入比在～∶1之间……在发展中国家，该数一般在4～6∶1之间。当然，也有例外。”1992年3月，Andrew Hamer主持的研究、以世界银行亚洲区中国局名义出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书引用了Bertnand Renand的观点。然而，这个专家的一家之言，被中国一些学者引用的时候，删掉了发达国家～∶1的论点，删去了“也有例外”这句话，断章取义地抽出“4～6倍”，并说成“国际惯例”。其实，后来联合国发布的一些国家的房价收入比，最高的有30倍，最低的有倍。看来，“4～6倍”说法，很难说是国际惯例，也很难作为有说服力的“参照系”。
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虚幻的“泡沫”（2）
——住宅空置率。一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10％。空置率10％～20％为空置危险区，空置率超过20％以上则是商品房严重积压区。中国的商品房空置率已超过26％，积压资金达到2500亿元，居全国各行业不良资产的第一位。依此指标，房地产市场出现泡沫似乎不言而喻。然而，国际商品房空置率和中国商品房空置率计算方法不一样（国际商品房空置率的计算公式：半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积；中国商品房空置率计算公式：当期空置面积/近三年竣工的总面积），两者不可比（刘正山，2003）。
——房地产投资和房价增长速度。1993的海南、北海房地产泡沫初期，房地产投资和房价大幅度上涨，根据这个直观的经验，房地产投资和房价涨幅也被用来作为衡量房地产市场泡沫的一个重要指标。2000～2002年，房地产开发投资每年有6个百分点的增幅，一些地区的房价超过10％，这个比例似乎太高。然而，什么样的增幅才是正常的呢？仍然缺乏一个值得信赖的标准（刘正山，2003）。
——租售比，就是房子的价格是越来越高，而租金在很多地方越来越低，这两者的背离就像PE值一样，PE值就是反映股票市场有没有泡沫的值，租金和销售市场的价格就能体现目前房地产泡沫有多么严重（傅十和，1999；赵晓，2004）。不过，这种租价比的计算方式也存在两个难以解决的问题。首先，未来若干年的房租收益是一种预期，而这种预期收益与实际情况可能存在较大差距；其次，贴现率的确定非常困难，而且贴现率的微小变化就会导致结果出现很大的差距。
历史上真有“泡沫”这回事？
为了证明泡沫的存在性，人们一般要援引荷兰郁金香狂热的案例。譬如美国经济学家、诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森说：“如果你了解经济史的话，你就知道郁金香热、20世纪20年代的股市崩盘、日本80年代的房地产和股市泡沫。虽然我们懂得它们发生的机理——所有人都认为价格会上涨，那么大家都会去买，所以价格就真的上涨，这又使人们确信他们的看法是对的。但是，泡沫会持续多久呢？它可能会再持续一个月，也有可能再持续10年。在经济学中，我们没有好的理论来预测泡沫能持续多久。”
我认为，这种观点属于以讹传讹。追本溯源，最早有记载的经济泡沫是1636年荷兰出现的郁金香泡沫。以一种品种“Gouda”为例，其价格在1634年底仅为每盎司荷兰盾，到1636年底也只不过上升到每盎司2荷兰盾。到1637年1月29日，飞涨至14荷兰盾。1637年1月，连普通品种的郁金香价格也被抬高了25倍多。据说，最狂热的时候，单个郁金香球茎可以卖到5500荷兰盾，相当于现在的33000美元！在这股狂热到达巅峰时，在1637年2月的第一个星期二，价格停止了上升。由于郁金香期货交易的参与者遵循的是目前被称为“博傻理论”（“Greaterfool theory”，即这些人以极高的投机性价格买进的前提是：会有其他某些蠢人参与进来并愿意以更高价格买进），市场几乎是顷刻之间崩溃了。
使这个故事得以流传开来的一位最重要的人物是查尔斯·麦基（Charles Mackay），他于1841年出版了一本书──《令人吃惊的流行幻觉和疯狂的群众的回忆》（Memoirs of Extraordinary Popular Delusions and the Madness of Crowds）。现在大家耳熟能详的“（法国）密西西比阴谋”、“（英国）南海泡沫”、“（荷兰）郁金香狂热”乃至中古时期蔚然成风的炼金术（最疯狂时期是术士用蛋黄炼金而达官贵妇及普通百姓纷纷解囊投资！），该书都有细腻的描述。
在经济史上，郁金香的故事占据重要位置，像查尔斯·金德尔伯格（Charles Kindleberger）的《狂热、恐慌与崩溃》以及约翰·肯尼思·加尔布雷斯（John Kenneth Galbraith）的《金融狂热简史》。美国《财富》杂志2001年6月11日的《当泡沫破灭时》一文指出，自1999年初以来，有433篇文章谈到过“郁金香狂热”。
美国布朗大学的经济系教授彼得·嘉柏（Peter Garber），2000年出版了书名为《闻名遐迩的第一泡沫》（The Famous First Bubbles）的小册子，研究的是三个泡沫——“郁金香狂潮”、“南海泡沫”和“密西西比阴谋”。他第一个较系统地收集了前人著述。通过考证当时的买卖合同与拍卖记录，他认为郁金香、密西西比阴谋以及南海公司的投资人当时的行为实际上都是很理智的，所谓的狂热之说，不过是少见多怪。
彼得·嘉柏的调查表明，1637年1月，一磅半重的“Witte Croonen”球茎市价64荷兰盾，但到2月5日就达1668荷兰盾！然后直线下跌到起价线以下。看似疯狂的现象，并不疯狂。彼得·嘉柏表示，1636年，一大批非专业人士涌入市场，他们做生意的方式不同于传统规矩：基本没有书面合同；没有公证人；接单无须交纳定金，只须每单付1～3荷兰盾的酒钱（wine money），对于这些交易，法院不提供履约的法律服务。就是说，这些“风中交易（wind trade）”的喊价是用来撞大运的，买卖双方都不当真。据记载，1637年2月之后，“卖家”要求“买�
